Lorsqu’on exerce une activité de marchand de biens, le choix du régime de TVA applicable à une opération immobilière a un impact direct sur la rentabilité finale. Entre exonération totale, application de la TVA sur marge ou assujettissement intégral, plusieurs options s’offrent à vous — mais chaque option comporte ses avantages, ses limites… et ses pièges à éviter.
Dans cet article, nous vous proposons une analyse chiffrée pour vous aider à mieux comprendre les mécanismes fiscaux, ainsi que les critères de vigilance à ne pas négliger avant de vous engager.
Cas pratique comparatif : un immeuble rénové par la réalisation de travaux légers
Imaginons un marchand de biens qui réalise l’opération suivante :
- Prix de vente TTC : 350 000 €
- Prix d’achat TTC : 250 000 €
- DMTO : 1 788 €
- Travaux TTC : 70 000 €
Nous comparons ici deux régimes fiscaux applicables :
- Exonération de TVA (régime de droit commun)
- TVA sur la marge (régime optionnel si conditions réunies)
Cas 1 – Vente exonérée de TVA
Ici, la TVA sur les travaux n’est pas récupérable, donc on prend les travaux en TTC.Marge nette :
Prix de vente TTC : 350 000 €
– Prix d’achat TTC : 250 000 €
– DMTO : 1 788 €
– Travaux TTC : 70 000 €
= Marge nette : 28 212 €
Avantages : Simplicité administrative.
Inconvénients : TVA sur travaux et frais généraux non récupérable . Attention : si des salaires sont versés, cela peut entraîner une taxe sur les salaires.
Cas 2 – Vente avec option à la TVA sur la marge
Ici, la TVA sur les travaux est récupérable → donc travaux en HT
Et il faut reverser la TVA sur la marge.
Marge nette :
Prix de vente TTC : 350 000 €
– Prix d’achat TTC : 250 000 €
– DMTO : 1 788 €
– Travaux HT : 58 333 €
– TVA sur marge : 16 369 €
= Marge nette : 23 510 €
Avantages : Récupération de la TVA sur les travaux. Option avantageuse si les travaux sont significatifs par rapport à la marge.
Inconvénients : TVA à reverser sur la marge.
⚠️ Point de vigilance
Pour bénéficier de la TVA sur marge, l’immeuble ne doit pas être requalifié en immeuble neuf. Les travaux doivent rester dans le cadre d’une rénovation légère (pas de création de surface, pas de démolition/reconstruction, etc.).
Comparaison des deux options :
| Élément | Exonération de TVA | TVA sur la marge |
|---|---|---|
| TVA récupérable sur travaux | ❌ Non | ✅ Oui |
| TVA à reverser | ❌ Non | ✅ Oui (sur la marge) |
| Marge nette après impôts | 28 212 € | 23 510 € |
| Écart de rentabilité | +4 702 € en faveur de l’exonération |
Chaque opération mérite son étude personnalisée
Comme le montre cet exemple, aucun régime n’est universellement meilleur :
le contexte économique, le volume des travaux, la structure des coûts, la qualification des travaux et votre projet de revente doivent tous être pris en compte.
Nous mettons à disposition des outils et un accompagnement dédié :
- Une documentation claire sur les règles applicables
- Des tableaux comparatifs automatisés pour simuler les options fiscales
- Un conseil personnalisé dès la phase de montage de votre opération
👉 Notre objectif : sécuriser vos opérations et maximiser votre rentabilité.
